上海办公租赁市场强势复苏!

办公楼净吸纳量回升到疫情前水平

办公楼方面，仲量联行的报告显示，从2021年一季度的数据来看，录得净吸纳量28.8万平方米，为2019年以来的季度最高值，需求回升到疫情前水平，办公楼市场已经基本摆脱疫情影响。高力国际的报告也显示2021年一季度的写字楼净吸纳量呈现自2018年第四季度以来最强单季表现，市场整体空置率环比下降0.6个百分点。

仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：“我们发现中央商务区和非中央商务区的办公租赁业务都在恢复，办公楼租赁需求也达到了疫情以来的季度最高水平。”

根据仲量联行的报告，一季度吸纳量主要来自非中央商务区，非中央商务区的空置率降幅也大于中央商务区。具体来看，浦东中央商务区空置率12.9%，环比下降0.3%；非中央商务区空置率22.9%，环比下降3.5%。另一边，受新增供应进入市场的影响，浦西中央商务区空置率环比上升0.1%，为11%；非中央商务区空置率录得31.4%，环比上升0.4%。

租金的表现上，仲量联行的数据显示，受非中央商务区带来的持续竞争压力影响，中央商务区的租金环比下降0.6%，非中央商务区租金则环比小幅上涨0.6%。可见的是，上海办公楼市场一季度的租金表现分化加剧，一些租赁需求强劲的板块租金涨幅扩大，而在一些空置率较高的板块，业主在租金和免租期及装修补贴等优惠措施方面仍有谈判空间。仲量联行上海商业地产部资深董事王岳指出，受新增供应的影响，大多市场租金仍承受较大的下调压力。

需求方面，高力国际的数据显示，专业服务、TMT以及金融行业的公司占据需求的前列，三者占到净吸纳量的78%；分别为32%、24%和22%。其中TMT行业的租赁量占比提升至总量的24%，跻身需求的第二。从统计数据中可以看出，TMT行业中有超过六成的公司选择了前滩和徐汇滨江等比较热点的次中心区域，较高品质的办公楼宇、完善的周边配套及相对具有竞争力的租金，使得这些TMT纷纷选址在这些热点区域。从企业性质来看，内资企业仍是需求的主力，占到75%左右，外资占比则为25%。

零售物业空置率环比下降1%

根据仲量联行和高力国际的报告，2021年的零售物业市场由于无新增供应，市场整体空置率环比下降1%。不过，高力国际预计，由于去年部分项目延期入市，今年将有大约125万平方米的新增供应集中入市，对后期市场产生较大压力。

从租金来看，仲量联行的报告显示，由于活跃的高端消费增强了市场信心，核心商圈首层租金环比上涨1.3%至49.3元（人民币，下同）每平方米每天。非核心商圈租金止跌企稳，环比微升0.2%至18.7元每平方米每天，主要得益于标杆型区域型购物中心及高品质社区商业的稳步恢复。

CBRE华东区顾问及交易服务商业部负责人希诺表示：“经过疫情的考验与洗礼，业主与品牌双方重新审视当下消费供求两端的差异。核心商圈购物中心适时调整品牌结构以迎合消费升级的需求；品牌方积极开拓增量市场，探索多维度的产品与服务。未来半年，前滩太古里、博荟广场、北外滩来福士以及西岸凤巢等项目的陆续开业将活跃沿江一带的零售商业氛围。”

产业园区活跃程度优于往年同期

产业园区方面，CBRE指出，一季度市场活跃程度优于往年同期水平。高力国际的报告则显示，虽一季度为传统淡季，但上海产业园区市场自去年一季度以来节节攀升。

高力国际数据显示，2021年第一季度产业园区整体净吸纳量达22.1万平方米，环比上涨8.4%，整体市场空置率为22.8%，环比持平。

高力国际预计，今年产业园区整体净吸纳量将逐步走高，全年净吸纳量有望达到109万平方米，实现供求基本平衡。

租金表现方面，产业园区整体租金水平为3.80元每平方米每天，环比上升1.0%。其中张江、漕河泾和金桥等核心子市场表现出色，租金分别上涨1.2%、1.1%和2.0%。另一方面，核心子市场与成熟中子市场租金表现继续分化，成熟中子市场平均租金下降0.8%。

高力国际预计，今年全市产业园区租金将上涨2.0%，其中上述三个核心子市场的租金涨幅将优于全市整体，达到2.5%。

在客户需求方面，高力国际的数据显示，医疗健康、软件服务、通信等行业在上海产业园区积极扩张，占总体需求的60%。CBRE的数据则显示，TMT、传统金融与生物医药为租赁需求来源的主要行业，其中一季度互联网与游戏类公司在漕河泾板块积极扩张；传统金融企业积极涉足科技金融业务，金桥与外高桥等板块均录得大面积成交；医药研发及医疗器械公司需求稳定，分别以张江与金桥为其选址区位。