房地产企业顺势而上，通过差异化策略启动大健康领域的布局

　　房地产市场遇到“天花板”时，寻求转型成为不少房企的新举措，医疗健康领域投资素来有“资金投入大、专业门槛高、收益慢”三大特点。但其稳定的现金流特性及其与地产业务较强的关联度和协同性，催生越来越多的地产集团跨界经营，纷纷布局医养圈。通过以地产项目为载体，通过住宅项目的规模化发展，实现产业经营良性循环。马云也曾表示,下一个能超过我的人，一定出现在健康产业里。面对行业消费升级和企业转型升级的双重驱动下，房地产企业顺势而上，通过差异化策略启动大健康领域的布局。

　　一、资源整合，优势互补

　　在地产业务和健康业务协同布局的过程中，由于地产企业缺乏医疗、患者资源、医疗运营等行业经验，直接和成熟医养机构合作，嫁接优秀的技术和资源，成为众多企业的择优之选。

　　作为地产集团转型的先驱，万达集团在大健康领域布局出手阔绰，可谓资源整合的标杆。

　　2015年7月，万达与太平洋保险旗下的养老产业投资公司签署全面业务合作协议，启动双方在养老行业的全面合作。

　　2016年1月，万达与英国国际医院集团签订总投资150亿元的合作协议。用于在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院。这是中国企业在医疗行业的最大一笔投资，也是英国国际医院集团首次在中国运营管理医院项目。

　　2017年4月，万达与成都市政府达成战略合作，将耗资700亿元，在成都建设医疗产业园区，共同打造一座世界级的医疗产业中心。此外，万达还与四川大学华西口腔医院签署战略合作协议，计划投资90亿元，在全国各地的万达广场，开设300家牙科诊所。

　　截至目前，万达在医养行业的投资金额已近1500亿元。王健林表示，5年之内将医疗产业发展为新的支柱产业。

　　在其他试水医养资源整合的企业中，整合对象主要集中在高端医疗领域。如泰禾通过国外引入先进资源，国内并购优质项目等手段投资建设医院;鲁能集团与互联网医疗平台微医战略合作，深化“互联网+家庭医学+地产”领域布局，将微医旗下微医全科中心的品牌和服务植入到鲁能集团的大型地产项目中;恒大与哈佛医学院附属教学医院合作共建针对肿瘤治疗的高端国际医等。

　　我国大健康产业利润率在10%-30%之间。依托全国大规模的社区资源，以房、医合作的形式各取所长，为社区提供医疗配套和健康增值服务，将为地产企业带来更多盈利机会。

　　二、关注细分领域，主攻养老经营

　　在大健康的细分行业中，最具吸引力的当属养老产业。目前养老机构床位数远远无法满足国家规划与社会需求，养老供需失衡间的矛盾，无疑是养老市场的留白，为养老产业的发展留下了无限的空间，也将成为房企竞争的焦点。截止到2015年底，已经有10余家保险企业，80多家中大型地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地产，投资总额超过3000亿元。

　　最具代表性的保利地产是在养老领域投入资源最多的企业之一。保利地产2008年着手准备养老产业的经营，2012年开始全面布局养老地产，2013年，提出打造由居家养老、社区养老和机构养老三位一体的中国式养老模式，并于2015年完成集养老股权投资基金、养老机构、养老产品研发为一体的养老全产业链布局。

　　未来，保利预计投入50亿-60亿元用于养老机构建设及运营能力的培育，利用5年时间在50个城市筹建80-100家自有品牌养老机构和熹会;利用3年时间在30个核心城市筹建300家熹健康生活馆，包括30家旗舰店和270家体验店，主打社区居家养老。其中保利和熹会的现金流在不计折旧的情况下，已实现平衡。

　　此外，保利还培育以“中国国际老龄产业博览会”为平台，成立“中国养老适老产业联盟”，整合行业资源，经过培育，形成养老服务机构、护理培训机构、适老化住宅、养老产业研究中心、医疗资源在内的产业链生态系统。

　　地产集团在养老地产持续探索与创新，形成了多种特色化经营模式。如万科更加侧重于提供养老服务支持，首个大型养老社区杭州随园嘉树项目，自2015年投入运营以来，已经实现现金流平衡;远洋的椿萱茂定位于高端养老，其老年公寓已经具备了国际水准的失智照护专业能力;复兴则是尝试寻找机构型养老的效率，以及社区、小微、居家型养老服务客户体验之间的平衡等。

　　三、金融驱动，良性循环

　　地产企业跨界发展健康产业仍然需要大量资金投入，因而如何打通资金通道，实现轻资产化经营，助力发展核心业务将是地产集团发展健康产业的核心诉求。目前，健康产业最具发展前景的融资方式仍聚焦于挂钩险资和资产证券化两个方向。

　　医养类资产证券化具备现金流稳定、回报率高等诸多优势。借鉴美国资产证券化发展过程不难发现，美国在过去几年

回报率最高的10家REITs中，有8家和医疗养老有关。在国内，自从中信启航资产管理计划深交所挂牌实现我国REITs破冰之后，医养类REITs始终成为关注焦点。养老金、社保基金、保险资金都是医疗养老地产REITs非常强大的购买方，而借助低成本的REITs也是业内诸多开发医养类地产项目企业的诉求。目前医养类资产证券化仍受制于政策管控，需静待时机。但部分企业已启动筹划，如此前保利等企业表示，未来不排除借助社会化资金，以REITs模式谋求上市。

　　此外，保险和健康产业是在国内REITs未兴起时的最佳搭配。一方面健康和医疗需要保险便宜的资金，另一方面保险也需要找到实体项目落地。地产集团加大金融布局，强化对接险资是大势所趋。如恒大已收购中新大东方人寿并更名“恒大人寿”，通过恒大人寿成立相关的保险产品配合健康产业，并和国家医疗保险对接，探索居民、保险公司和医养业务三方共赢的模式，形成以寿险为核心的产业集群。