华润置地豪掷百亿打造全新综合体，将如何改变北上海格局？

从最早的罗湖万象城出发，截止到2023年底，华润置地在全国已经开业了超过100个万象系购物中心，过去5年，华润万象生活商管业务快速发展，布局全国各大一二线城市的核心位置，根据楼典统计，华润置地在2023年年末已经成为世界一线奢侈品品牌在大中华区最大的合作伙伴，开店数量位列全国开发商第一。

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大中华区奢侈品开发商排名

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也是在2023年末，华润置地进军南大智慧城，拿下丰翔路TOD上盖开发地块，涵盖办公、商业、住宅三大业态，定名中環置地中心，让所有宝山人期待会如何带领南大未来的发展。

期待华润置地的原因不言而喻，华润置地在上海、深圳两大一线城市此前所开发的大型项目，均是打破了区域发展能级，颠覆性改变了区域面貌，这也是南大智慧城目前最需要的一个改变。

华润置地作为开发商最大的优势是，其在房地产的所有业态组成部分，包含办公、商业、住宅领域，以及全流程服务，包含开发、运营、招商、退出等环节，均位列中国本土开发商的前列，通过各个业态的相互融合，可以打造出超过区域现有水准，改变区域能级的颠覆性项目：

在华润置地到来前，深圳大冲村是广东最大的城中村，华润置地通过城市综合体——深圳万象天地的打造，一举将这个区域开发为深圳潮流商业、高端居住、品质办公聚集的城市封面作品。

楼典每年都会去这个项目打卡，每年都会看到华润置地带给这个区域的进步与改变，在华润置地商业综合体配套加持之下，深圳万象天地的配套住宅项目，也成为了整个深圳的价格天花板之一。

此外，社区内部规划了一系列丰富多样的社交功能区，包括亲子互动区域、多功能会所、架空层休闲空间等，力求为业主创造出一个既可沉浸于自然美景又充满活力与社交乐趣的全新生活方式。

▲大冲村蜕变为深圳万象天地

而在深圳的另一个角落，华润置地更是从无到有，将一片滩涂开发为了一座云集办公、奢侈品商业、豪宅、体育、 文化、公园的深圳封面坐标——深圳湾万象城，成为了整个大湾区的综合体枢纽。

而在上海，华润置地也是屡战屡胜，在华润置地到来前，吴中路仅仅是一条聚集了众多4s店和美食的尘土飞扬的城市道路，华润置地凭借一己之力，通过上海万象城商业持续的品牌迭代，将吴中路做成了市级商圈，打破了区域的天花板。同时，上海万象城的综合体业态也使其办公部分的租金、出租率以及客户质量打破了区域的上限。根据仲量联行2023年的报告，上海万象城所在的吴中路商务区的出租率位列上海前三，在市场竞争压力较大的情况下，屹立不倒。

▲上海万象城

同样在华润置地到来之前，苏河湾区域一直挥之不去的是七浦路的印象。而华润置地通过苏河湾中心润府、上海苏河湾中心、苏河湾万象天地以及天后宫的活化利用，苏河湾绿湾公园的打造，改变了整个苏河湾的区域印象，让其成为了苏州河畔又一个网红打卡地。苏河湾中心·润府也成为了苏河湾板块二手房最坚挺的存在之一。

在大型综合体项目的开发、招商与运营上，华润置地改变者的角色深入人心。华润置地开发的品质住宅、华润万象生活管理的大型商业与办公、TOD上盖的交通优势，让华润置地在中国每个城市打造的综合体项目成为了区域中心。

中环之上双轨交地铁上盖

南大智慧城丰翔路TOD

中环置地中心润府

建面约102-177㎡3-4房

首开均价6.6万/㎡

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与遍地都是综合体TOD上盖住宅的香港相比，上海外环内的TOD住宅开发较少，主要原因是早期的城市规划理念没有意识到综合业态的重要性。

TOD开发的理念是通过融合城市各个业态与公共交通，通过两者的交织融合来提升城市运营效率，进而提升城市的幸福指数与居住品质。

上海内环内的顶级城市综合体——港汇恒隆广场的港汇花园、静安嘉里中心的嘉里公寓以及上海环贸广场的上海天玺均是TOD开发项目，奠定了整个区域的居住价值。综合体配套带来的交通与商业配套便捷优势，是普通住宅项目无法比拟的，居住舒适度大幅度提升，让此类项目在二手市场的流通性与租金远超周边市场水平。

在去年，宝山意识到了TOD开发战略的重要性，在重要站点进行了TOD开发规划，其中，中環置地中心所在的丰翔路是开发规模最大的一个站点。

中環置地中心所在的南大智慧城城与桃浦智创城区域总规划面积超过30平方公里，相当于一整个老静安的大小。

在南大智慧城诞生之前，宝山无论商业、住宅、还是办公产业的导入，都与上海中心主城区的标杆项目有一段距离，而南大智慧城作为中环最大的整体开发区域，最适合通过一个颠覆上海人民对于区域刻板印象的项目，破题整个南大智慧城未来的开发。

对于南大未来数百万平方米的整体规划来说，也需要一个项目来引领未来的开发标准，中環置地中心则是其中最重要的一个节点。

作为15号线与规划市域铁路的交汇处，丰翔路TOD是整个南大智慧城的中心，北临大场，南邻桃浦，西接南翔，东接大宁，可以说是北上海的十字路口。

  ➤ 南大商业如何从无到有？

  ➤ 办公如何吸引优质产业？

  ➤ 住宅如何与综合体及TOD联动？

这三个问题的答案也是宝山找到华润置地的原因，通过华润置地央企的资金实力、对于城市综合体各个业态全流程的开发能力以及世界级综合体地标的成功开发经验，破局整个区域的城市开发，盘活整个北上海未来的20年。

拥有改变者基因的华润置地，此前在上海已经完成了众多城市综合体项目与单独业态项目的打造，完成了办公、商业、住宅、文化、体育、长租公寓、公园全业态的布局。

在此之前，华润置地在上海建成超过10万平方米的大型商业仅上海万象城一座，而中環置地中心是华润置地在上海开发的首个同时拥有大型商业、150米地标办公塔楼及品质住宅的TOD项目。通过三大业态的TOD开发，可以完整发挥出华润置地全业态开发的实力与落地能力。

华润置地通过上海万象城与周边的联动，成功将吴中路商圈晋升为上海的市级商圈。而南大所辐射的北上海，居住人口近100万，但长期以来，区域缺乏高端的商业设施和配套，延续上海万象城的成功路径，中環置地中心作为华润置地在北上海打造的万象系商业，将完整填补区域的高端商业空白，全面提升的宝山城市形象与居民生活品质。

▲南大智慧城周边区域商业分布

而在优质办公楼的开发、运营、管理上，华润置地已经完成了对于像陆家嘴、南京西路、苏河湾这样的核心商务区，以及像吴中路、七宝这样的新兴商务区的布局，在目前的上海的办公市场，华润置地做到了重新定义了区域写字楼产品的价值和标杆，推动商务生态迭代。而南大作为上海最新开发的商务区之一，更需要华润置地这样有新兴商务区项目成功开发经验的央企，通过自身较强的产品打造能力与招商能力，与区域共同成长。

所以宝山与华润置地双向奔赴，在南大开发打造这座中環置地中心。

2023年，是上海新房品质元年，政府从顶层政策设计上规范和提升上海的新房居住品质。

而在丰翔路TOD的住宅部分——中環置地中心·润府，华润置地也会展现其对于宝山及南大的诚意，首开的住宅部分西侧紧邻万象系商办综合体与轨道交通，朝南则面向南大中央公园。围绕着地铁15号线丰翔路站立体开发，中環置地中心·润府做到了以“交通一体化”为设计核心，实现地铁出入口枢纽、TOD综合体与居住空间的无障碍转换。

中環置地中心·润府一面是便捷的TOD综合开发，另一面则是广袤的南大中央公园。

南大智慧城的人均绿地面积高达40平方米，绿地面积占比区域开发面积的约43%，拥有40余个特色公园，而中環置地中心·润府朝南拥有长度超过600米的中央公园景观面，为最大化利用景观资源，华润置地采用了“引公园入家园”理念，邀请著名大师设计团队——GAD、丹健国际、李益中、承迹景观等携手合作，在精装工艺、多功能景观园林打造方面潜心研，从人与自然、建筑、空间三者关系出发，让住户体验无边界的南大自然资源优势，将自然、生活与空间融合。

▲中環置地中心·润府效果图

中环之上双轨交地铁上盖

南大智慧城丰翔路TOD

中环置地中心润府

建面约102-177㎡3-4房

首开均价6.6万/㎡