降息与楼价的关系 12月是购房好时机

降息对于成交量的提振有立竿见影的作用，但对于房价的影响则有滞后。上周末，降息消息出台第一天，买家表现理性淡定。

时隔两年再迎降息 楼市欢欣鼓舞 然而“新常态”下楼价能否上扬仍有待观察

在市场回暖态势明显、看楼客渐多的时候，央行出其不意又一剂猛招袭来——时隔两年多再次启用降息工具：自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，调整后利率回到2010年年底的水平。

虽然降息的政策影响传递到房地产市场还有一个过程，但自“9·30”新政后，市场一直处于回暖状态，因此此次政策的叠加效应或将更加明显，上周末八九个推出新品的楼盘人气都相当不错。业内人士认为，降息给开发商和消费者带来的心理暗示将决定今后一段时间的楼市走向，结合限贷放开，政策指向已十分明确，供大于求的局面没有根本改变，房价居高不下买家购房压力并未减小。因此，若想将政策利好迅速传导到房价上涨，还是缓一缓的好。

纵观利率调整的情况，10年来降息周期主要有两轮：第一轮是在2008年，遭遇国际金融危机之时；第二轮是在2012年，全球经济二次探底。2008年降息周期始于2008年9月16日，共有5次降息；2012年降息周期，有2次降息。针对本轮降息，很多人又开始纠结：“到底要不要出手买房？现在不买房，会不会这一年又白忙活了？”

降息与楼价的“神”关系

■2008年五次降息→2009年全国楼价上涨24%；

■2012年两次降息→2013年全国房价上涨7.7%；

■2014年11月22日大幅降息→房价……？

对楼市影响：有助提振成交量

广发证券的研究数据显示，降息对于住房成交面积的提振作用立竿见影，效果显著；利率下降促进成交，楼市库存去化周期也在降息开始后就逐步下降，也就是去化速度加快、库存水平下降。对于房价的影响则有滞后，但是影响持续时间较长，通常在降息3~6个月后，房价同比增速由负转正，并且同比正增长的持续时间均超过了12个月。

以24个重点城市的日成交数据为参考标准，在2008年周期中，降息始于2008年9月，当时日均成交量大约在30万平方米，从9月份到12月份，成交量持续上升，2009年12月，日均成交量约为85万平方米，即使是在行业传统淡季的6~9月份，日均也有50万~70万平方米。在2012年周期中，起点是2011年12月，在此之前，日均成交面积连续6个月徘徊在40万平方米左右，而降准开始后，成交量同样是持续上扬，2012年12月，日均成交量约为80万平方米。

单从投资升值角度考虑，哪个盘优惠大，就买那个，而且出手要果断。有业内人士表示，虽然降息能为购房者降低贷款成本，相当于降息前利率的9.4折，但9.4折是否能够足以影响购房决策还有待考证。而降息对开发商的成本来说不会有实质影响，银行资金紧是今年的常态。房企还是应该确定相应的发展战略和操作战术，别一看到降息就要涨价，最终可能陷入尴尬境地。

是否该出手？12月是好时机

从以往进入降息周期的市场反应来看，又一个入市时机似乎已经到来了。但经过十多年的快速发展，房地产行业也进入“新常态”，供大于求的状况可能会持续相当长时间，再次进入降息周期，楼市的走向是否也会发生变化呢？

回顾一下楼市行情，可以发现，在前面的降息周期里，是因为遭遇金融危机，楼市难以独善其身而采取救市措施。而今年则是由于楼市供求关系发生变化，楼市拖累了经济。从多个城市轰轰烈烈的限购松绑开始，救市似乎已成为2014年中国楼市的关键词。放松限购之后，楼市起色不大。大家又把期盼的目光投向了“松贷”，“9·30”新政后，各大银行纷纷响应“认贷不认房”，推出优惠房贷利率，楼市缓慢回温的时候，央行又推出降息。业内人士认为，自2012年7月央行降息以来，面对经济增速放缓，央行对调息工具使用非常谨慎，此次时隔28个月，再度启用调息工具，可见经济增速下滑压力较为严峻，其重要因素就是楼市低迷所致，要稳住经济，楼市不得不救。因此，在这样的情况下，降息之后楼市能否如前几次一样上扬还有待观察。

方圆地产首席分析师邓浩志表示，各种新政叠加之下，首先成交量肯定会进一步扩大，而成交价变动则视当地的库存情况，去化周期低于12个月的，价格将逐步进入卖方市场。预料广州从明年二季度开始房价将企稳并逐步上涨，类似情况也大致会出现在北京上海深圳等一线城市，买家可果断出手。据邓浩志预测，今年最后一个月是购房的好时机，因为选择面广，且继续有促销优惠。