上海土地告别一卖了之 开发商变身城市运营商

打造“三宜”全球城市

记者：上海正启动新一轮城市总体规划编制，提出要着力打造以人为本、宜居、宜业、宜游的城市，怎样理解这三个“宜”呢？

详：这三个“宜”的核心基础是“以人为本”。宜业，就是要看给人们提供怎样一个良好的创业环境。上海要打造“全球城市”，要与长三角城市一起代表国家参与全球竞争，就必须提高上海全球资源的配置能力，打造与全球城市相匹配的产业体系，加强区域统筹合作，强调思维创新。今天我们面对机遇也面对挑战，资源也存在瓶颈，为此要更强调创新，加速创新能力的培育，通过创新推动城市发展，“倒逼”城市转型。南外滩作为上海金融区“一城一带”组成部分，在规划上注重功能、空间与环境的结合，从制度上注重创新，以此吸引投资人，正是建设全球城市的一种探索。

宜居，就是要看城市给人们提供怎样的人文关怀，充分尊重市民的主体地位和多元化需求，目的是要营造一种优美舒适的生活环境、和谐幸福的城市氛围、充满活力且有强烈风俗感的社区环境，提供公平高效的公共服务，关注弱势群体的基本保障，让所有生活在上海的市民具有幸福感、成就感和归宿感。

宜游，则是要看外地人、外国人对上海怎么评价，它强调的是，是否具有文化魅力、是否具有良好的景观生态空间。

虽然上海历史文化风貌保护工作做得不错，但与伦敦、巴黎等国际城市相比，历史风貌保护率还是有差距。作为一个国际化城市，城市的历史基底需要被更好地尊重，要大力发掘提升上海历史城市文化的内涵。同时要树立引领城市的时尚形象，培育具有全球影响力的文化，利用黄浦江、苏州河等资源创建优美的城市环境、塑造空间景观、打造上海独特的具有国际水准的全球城市形象。

从出生到成长都要管起来

记者：上海的土地“新政”提到了一个概念：“全生命周期管理”，能否为我们具体阐述一下？

土：今年年初，为破解上海城市发展面临的资源紧约束现实，市政府印发 《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见》，明确提出实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的“五量调控”基本策略，构建土地利用资源、效能、机制“三位一体”的全生命周期管理体系。“全生命周期管理”是“五量调控”里流量增效中最重要的一个落实点。

其实，“全生命周期管理”是一个拟人化的概念，就好比人的“生老病死”。对一家企业而言，也像人一样会经历出生、发育，再到成熟，直至衰老的一个全过程。以前在土地管理上，工业用地按照出让的最高年限，一个工业用地就给50年，而一个项目本身的存续时间，并不一定有这么长，在一定程度上造成了土地低效利用。

本市2020年建设用地规模规划目标为3226平方公里，这一数据将被作为上海未来（资料、团购、论坛）建设用地的终极规模，予以锁定，不得突破。上海将逐年减少每年新增建设用地规模，主要依靠盘活存量土地满足发展需要。如何做好增量？即在流量不增加的情况下，按照“全生命周期管理”，把土地出让的年限适度弹性调整，进一步提高土地的流转速度，提高土地节约集约利用水平。

南外滩的开发中，强调了土地管理的概念，按照要求把所有建设用地都纳入到“全要素”、“全过程”的绩效考评。考虑以提高土地的质量效益为目标，以出让合同为平台，把“全要素”，如项目建设、功能实现、运营管理、节能环保等不单单是经济指标，还包括社会、环境等要素，都纳入到合同管理，最终实现土地应用管理的全过程、系统化、精细化管理，其大方向与“全生命周期管理”是一脉相承的。南外滩项目还充分体现了管理要求，比如说“四带”，即带功能建设、带基础设施要求、带附加图则、带应用管理，这些在项目中都有体现。南外滩开发设置了不低的门槛，提出了转让管理和物业持有的要求，这样将推动房地产开发企业从开发商转化为城市运营管理商，从而提高建筑品质，把承诺的功能落地，促进市场良性循环，避免炒作投机。