熟悉写字楼所处区域的档次定位

写字楼价值投资的5大技巧

有什么样的档次，就有什么档次的租金。从这个意义上说，应当全面了解自己所投资的物业是属于何种档次的，而且也要清楚其所在区域又是属于什么档次的。一个区域的写字楼，如果整体上都是租金比较低的，那么，单体写字楼的租金是很难获得提升的，这就有些类似于“物以类聚”。所以，投资者选择投资标的的时候，不仅要考察投资标的本身的档次，更要到周围考察商业环境，从而判断投资标的处于一个什么样的商业区域中，这对于投资标的长期价值的提升有着非常重要的意义。

有鉴于此，投资者非常有必要了解核心商务区的价值，尤其是其品牌价值。

01无形价值是不可限量的

中央商务区的写字楼代表着一个城市甚至一个国家写字楼的最高发展水平，具有很高的品牌与形象价值。公司是一个有机生命体，写字楼同样是一个有机生命体。不同层级的公司对应着不同层级的写字楼，选择在中央商务区办公的公司大多都是所在行业的领头羊，其商务活动本身具有品牌化、形象化的特质，公司对高层次文化的追求也十分突出，这种趋向使中央商务区的写字楼在发展中更加关注建筑形象、关注外部环境与内部空间的文化内涵、关注写字楼物理功能与心理功能的平衡、关注写字楼本身的品牌培育，以达到公司与写字楼之间的融合与协调。

在美国、日本、法国等发达国家，中央商务区的写字楼大多被一些基金或著名公司所持有，在写字楼的规划设计及后期经营中，非常注重其品牌、形象与文化价值，如纽约的洛克菲勒中心、柏林的索尼中心、东京的六本木中心就是著名的范例。品牌、形象与文化价值虽然是写字楼的软性价值，但仍然具有巨大的商业意义。

02相关业态保持正向互动关系

处于中央商务区的写字楼，大多是商务综合体的主流产品，这是和独栋写字楼最大的区别所在。由于商务综合体由写字楼、服务式公寓、酒店、商业等多种业态构成，具有很强的价值互动功能，能够对写字楼的长期经营与发展提供支撑，从而使写字楼具有长期升值潜力。北京国贸写字楼之所以能够长期保持顶级租金，除了其地理位置优越外，很大程度上得益于其相关业态的丰富性与完整性，如地下品牌商业、酒店、服务式公寓、展览中心的强力支撑；东方广场写字楼在硬件水平一般的情况下，租金一直保持较高的水平，同样得益于综合体业态的价值互动，而这恰恰是独栋写字楼价值难以长期提升的重要原因。

当然，如果相关业态间不能保持正向的互动关系，则写字楼的长期价值必然递减，如万通广场就是由于写字楼和商业业态间的激烈冲突，导致写字楼长期租金的持续走低。可见，综合体的业态规划与良性经营是维持写字楼价值的保证。

03多种业态组合会形成合力

高密度的商务活动是中央商务区的核心功能。从世界各国中央商务区的发展和演变过程中可以看到，现代商务活动呈现出越来越复合化的特点，衍生出品牌商业、高档餐饮、酒店、商务型服务式公寓、展览、休闲娱乐等一系列相关业态，形成富有效率与活力的商务生态链，使中央商务区逐步发展成一个高密度、高强度的城市综合体。

在这样的区域内，由于受到城市资源与相关业态的强力支撑与互动，写字楼与相关城市资源的物质、能量、信息的交换极其充分，写字楼能量得以增强；同时，这样的商务生态链使公司商务活动的半径大幅减少、商务活动的成本大幅降低、商务活动的活力增强，使写字楼的商务价值得以放大。